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Immobilien sind seit jeher eine verbreitete Form der Kapitalanlage und punkten durch ihre vielfältige Nutzbarkeit (z.B. Vermietung, Eigennutzung, Verpachtung, Altersvorsorge) sowie durch mögliche Wertzuwächse. Auch sollte man die bei Selbstnutzung entfallenden Mietkosten berücksichtigen, gegebenenfalls lassen sich durch Vermietung noch zusätzliche Einnahmen erzielen. Wird die Immobilie geerbt, entfällt auch der Anschaffungsaufwand und damit die Frage der Finanzierung.

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Erbrecht bei Immobilien - das sollten Sie wissen

Die Erbschaft stellt eine einfache und effektive Form der Vermögensbildung dar, dies gilt insbesondere für das Erben von Immobilien, da diese dauerhafte Vermögenswerte mit entsprechendem Wertsteigerungspotential repräsentieren. Allerdings lauert auf dem Weg zur erfolgreichen Immobilien-Erbschaft so mancher Fallstrick. Was ein Immobilienerbe beachten sollte, erläutert dieser Fachbeitrag.

Das Immobilienerbe - darauf sollten Sie achten!

Wer eine Immobilie erbt, ist gut beraten, bereits im Vorfeld einige Dinge zu berücksichtigen. Zunächst ist die Frage zu klären, ob die Erbschaft überhaupt angetreten werden soll. Dabei ist zu prüfen, ob das Haus etwa mit einer Hypothek belastet ist oder sonstige Verbindlichkeiten (z.B. Behördenschulden oder offene Handwerkerrechnungen) bestehen. Auch der Zustand der Erbimmobilie ist entscheidend, denn falls umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erforderlich sein sollten, kommen entsprechende Kosten auf den Immobilienerben zu. Ferner kann es vorkommen, dass der Boden mit Chemikalien oder sonstigen Problemstoffen kontaminiert ist, was eine Komplettsanierung zu Lasten des neuen Eigentümers erforderlich macht.

In dieser Situation ist zu empfehlen, einen beeideten Sachverständigen mit der Erstellung eines Wertgutachtens zu beauftragen, gibt es Hinweise auf Altlasten, schafft ein explizites Bodengutachten Klarheit. Um Kosten zu sparen, kann auch ein Kurzgutachten beauftragt werden. Dies weist zwar im Vergleich zum Vollgutachten einen geringeren Detaillierungsgrad auf, berücksichtigt aber dennoch alle bewertungsrelevanten Punkte, wie etwa den Zustand des Bodens und der Bausubstanz sowie die Lage des Grundstücks. Es ist somit als Grundlage für die Entscheidungsfindung einer Erbschaftsannahme bestens geeignet,


Hinweis:

Hat man sich aufgrund offensichtlicher Mängel (z.B. massiver Bauschäden) der Erbimmobilie bereits bei der Besichtigung zur Ablehnung der Erbschaft entschlossen, kann es sinnvoll sein, dennoch ein Gutachten erstellen zu lassen. Denn dieses kann gegenüber Behörden später als stichhaltige Begründung dienen, warum die Erbschaft nicht angetreten wurde. Mitunter kann es nämlich bei Leistungen der öffentlichen Hand, wie z.B. Sozialleistungen oder Fördergeldern, zu Problemen bei deren Zuerkennung kommen, wenn in jüngerer Vergangenheit eine Erbschaft ohne nachvollziehbare Begründung abgelehnt wurde.

Ergeben die Recherchen des Erben, dass bei Annahme der Erbschaft ein Verlustgeschäft droht, besteht die Möglichkeit, das Erbe rechtswirksam auszuschlagen. Die Ausschlagungserklärung ist innerhalb einer Frist von 6 Wochen schriftlich beim zuständigen Nachlassgericht einzubringen. Wird die Immobilienerbschaft hingegen angenommen, unterliegt diese zum einen - von unten angeführten Ausnahmen abgesehen - der vollen Steuer- und Gebührenpflicht, zum anderen gehen ab dem Zeitpunkt der Zustellung des gerichtlichen Nachlassvertrages Gefahr und Zufall sowie Lasten (z.B. Zahlungsverpflichtungen) und Nutzen (z.B. Mieterträge) der Immobilie auf den Erben über.

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Das Erbschaftsverfahren

Der Erbe wird mit der Annahme der Erbschaft rechtmäßiger Nachfolger und damit Eigentümer aller in der Erbmasse enthaltenen Immobilien und Fahrnisse. Da die Erbfolge dingliches (gegenüber Dritten wirksames) Recht darstellt, ist eine explizite Annahme der Erbschaft nicht erforderlich, sehr wohl aber eine schriftliche Erklärung im Ablehnungsfall.

Rechtliche Grundlage für die Erbschaft von Immobilien ist das Erbschafts- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Sämtliche Bestimmungen wurden im Zuge der Reform des Erbschaftssteuergesetzes im Jahre 2009 überarbeitet und besitzen rechtliche Geltung.

Da mit Eintritt des Erbfalls der Erbe Eigentümer der betreffenden Liegenschaft wird, ist das Grundbuch diesbezüglich zu berichtigen. Diese Bringschuld des neuen Besitzers ist nach § 82 GBO (Grundbuchordnung) geregelt. Ist der Erbe nicht im Besitz eines notariell bestätigten Testaments, verlangt das Grundbuchamt für die Eintragungsänderung die Vorlage eines Erbscheins. Dieser weist den Besitzer der Liegenschaft als rechtmäßigen Erben aus und ist beim Nachlassgericht zu beantragen.

Steuern und Gebühren im Erbfall

Sind Erblasser und Erbe nach dem Erbschaftssteuergesetz Deutsche, wird der gesamte Nachlass mit der deutschen Erbschaftssteuer belastet. Erben, die ihren ständigen Wohnsitz bzw. ihre Lebensinteressen in Deutschland haben, gelten als Inländer und unterliegen somit ebenfalls der Steuerpflicht. Die Besteuerung ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad in drei Steuerklassen unterteilt und an den Immobilienwert gekoppelt. Erbschaftssteuersätze reichen von 7% (Steuerklasse I -nächste Verwandte -, Erbschaftswert bis 75.000 Euro) bis zu 50% in der Steuerklasse III (sonstige Erben), falls der Wert des Immobilienerbes 26 Millionen Euro übersteigt.

Wird ein Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren beim zuständigen Grundbuchamt gestellt, ist dieser nach § 60 Abs. 4 der Kostenordnung (KO) gebührenfrei, danach wird eine vom Wert des Grundstücks abhängige Gebühr erhoben. Sonstige Gerichts- bzw. Notariatskosten wie Beglaubigungen, etc. variieren je Bundesland und sind jeweils beim zuständigen Nachlassgericht zu erfragen.

Die erbschaftssteuerliche Behandlung vermieteter Immobilien

Gemäß § 13c ErbStG wird für auf EU-Territorium vermietete Immobilien zur Wohnnutzung eine erbschaftssteuerliche Berechnungsgrundlage von 90 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie angesetzt. Handelt es sich bei der Erbimmobilie um einen Gewerbebetrieb, dient der gesamte Grundstückswert als Grundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer.

Befreiung bzw. Ermäßigung von Steuern & Gebühren

Dank erhöhter Freibeträge wird etwa im Falle der Selbstnutzung überhaupt keine Erbschaftssteuer vorgeschrieben. Die Steuerfreiheit gilt jedoch nur dann, wenn die Erben die Erbimmobilie mindestens 10 Jahre lang als Hauptwohnsitz nutzen. Nähere Auskünfte zur Erbschaftsteuerbefreiung finden Sie hier: Link

Auch mit der Überschreibung einer als Hauptwohnsitz genutzten Immobilie an den Ehegatten sowie der Schenkung der Immobilie unter Einräumung eines Wohnrechts lassen sich substanzielle Steuervorteile erzielen.

Bekanntgabe der Erbschaftsdetails und Haftung für ererbte Schulden

Offenlegung des Erbvermögens

Bevor der Erbe auf den Nachlass zugreifen kann, ist die Erbmasse im Detail zu identifizieren. Der Gesetzgeber erhebt eine diesbezügliche Auskunftserteilung durch den Erbschaftsbesitzer im § 2027 BGB zum Rechtsanspruch des Erben.

Folgendes kann der Erbe verlangen:
 

  • Vorlage eines Bestands- bzw. Nachlassverzeichnisses
  • Auskunft über den Verbleib der Erbmasse
  • Abgabe einer eidesstattlichen Erklärung, falls das Bestandsverzeichnis mit mangelnder Sorgfalt erstellt wurde
  • Herausgabe der Gegenstände gemäß Beschreibung im Nachlassverzeichnis


Das Nachlassverzeichnis hat sämtliche Aktivbestände (Immobilien, Barvermögen, Fahrnisse wie Hausrat und persönliche Gegenstände) zu umfassen und eine Identifizierung der Nachlassgegenstände zweifelsfrei zu ermöglichen.

Haftungsfragen

Hinterlässt der Erblasser finanzielle Verpflichtungen (Erblasserschulden), so gehen diese durch den Erbfall automatisch auf den Erben über. Gleiches gilt für Verbindlichkeiten, die durch die Abwicklung des Erbfalls entstehen (Erbfallschulden). Beispiele hierfür sind vom Erben zu befriedigende Pflichtteilsansprüche sowie Kosten der Testamentseröffung bzw. Aufwendungen für die Einrichtung einer gerichtlichen Nachlassverwaltung. Erkennt der Erbe nach Erbschaftsantritt, dass die Erbschaft überschuldet ist, hat dieser die Nachlassgläubiger durch die unverzügliche Beantragung eines gerichtlichen Nachlassinsolvenzverfahrens schad- und klaglos zu halten.

Die Nachlassverwaltung

Durch einen Antrag auf Einsetzung einer gerichtlichen Nachlassverwaltung kann ein Erbe seine Haftung bezüglich des Nachlasses einschränken. Ein derartiges Begehren kann nach § 1981 BGB auch von einem Nachlassgläubiger (binnen zwei Jahren nach Eintritt des Erbfalls) oder vom Testamentsvollstrecker beim zuständigen Nachlassgericht eingebracht werden, wenn die finanzielle Satisfaktion der Nachlassgläubiger aus dem Nachlass durch das Verhalten oder die finanzielle Lage eines der Erben gefährdet erscheint.

Unterschied zwischen Alleinerbe und Erbengemeinschaft

Alleinerbe ist, wer in der Erbfolge als alleiniger gesetzlicher Erbe existiert oder durch den Erblasser in einer letztwilligen Verfügung als alleiniger Erbe bestimmt wurde. Dem gegenüber entstehen Erbengemeinschaften dadurch, dass mehrere gesetzliche Erben zum Antritt des Erbes berechtigt sind oder der Erblasser in seinem Testament mehrere Erben bestimmt hat. Der kennzeichnende Unterschied ergibt sich aus der Tatsache, dass Erbengemeinschaften stets einvernehmlich handeln müssen, während der Alleinerbe frei über sein Erbe verfügen kann.

Die Erbschaftsimmobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Bei einem geerbten Einfamilienhaus ist vor dessen Vermietung zu klären, ob die laufenden Sanierungs- und Instandhaltungskosten aufgrund ihrer Höhe überhaupt einem einzigen Mieter angelastet werden können. Handelt es sich hingegen um ein Mehrfamilienhaus, sind die Kosten für Instandsetzungsarbeiten im Regelfall auf die einzelnen Wohneinheiten problemlos umlegbar. Zieht der Immobilienerbe in das Erbhaus ein, wird er unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftssteuer befreit und spart auch die Kosten für die Miete. Bei einem Verkauf sollte professionelle Unterstützung durch einen Immobilienmakler in Anspruch genommen werden, um einen optimalen Gegenwert für die Erbimmobilie zu erhalten

 

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Fazit

Das Erben von Immobilien repräsentiert durch die vielfältige Nutzbarkeit, das Wertsteigerungspotential sowie die vergleichsweise hohe Fungibilität (Veräußerbarkeit) dieser Vermögenswerte einen Königsweg zu nachhaltiger Vermögensbildung. Allerdings sollte die Erbimmobilie vor der Erbschaftsannahme genau geprüft werden, um eventuelle Kostenfallen (z.B. verdeckte Bauschäden) aufzuspüren. Mit dem Gutachten eines Sachverständigen ist man hier auf der sicheren Seite. Wird das geerbte Anwesen verkauft, sollte die Fachkompetenz eines konzessionierten Immobilienmaklers genutzt werden, um beim Kaufabschluss sowohl Rechtssicherheit als auch bestmöglichen individuellen Nutzen sicherzustellen.

Bild Letzter Wille
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Immobilienerbe - mein letzter Wille - Testament - Eine Serviceseite von Bürkle Immobilien Troisdorf

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Der Immobilienmakler als Partner auf dem Weg zum Verkaufserfolg

Ist die Entscheidung zum Verkauf oder zur Vermietung einer Erbimmobilie gefallen, sollte zur Umsetzung des Vorhabens ein konzessionierter Immobilienmakler beigezogen werden. Dieser kennt den lokalen Markt und ist im Miet- und Vertragsrecht sowie in Steuer-, Finanzierungs- und Grundbuchrechtsfragen versiert und über baurechtliche Auflagen bzw. aktuelle gesetzliche Bestimmungen informiert.

Sie sind Immobilienerbe?

Gerne beraten wir Sie ausführlich rund um die Erbschaft von Immobilien oder legen ein unverbindliches Angebot. Rufen Sie uns einfach an, wir sind gerne für Sie da!

Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Telefon: 02241 - 90 57 900

 

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